נתקלנו לא אחת בשאלה - מדוע נחוץ ייעוץ משכנתא חיצוני שהוא יקר, אם יש יועץ משכנתא בבנק שאיתו ניתן להתייעץ ללא עלות, יש שפע של חומר הדרכה ומחשבונים באינטרנט, ובסופו של דבר מדובר בסך הכל בהתמקחות על ריביות, שכל אחד יכול לעשות בעצמו ע"י ביקור בכמה בנקים.
ננסה לענות על כל אחד מחלקי השאלה:
"יועץ משכנתא" בבנק:
המחוקק כבר הבין את חשיבות הייעוץ האובייקטיבי במספר תחומים פיננסיים, וקבע כי יש להבדיל בין ייעוץ לשיווק, ולכן הורה על הפרדה:
- יועצי השקעות (אובייקטיביים) לעומת משווקי השקעות (להם יש זיקה למוצרים שהם מציעים).
- יועצים פנסיוניים (אובייקטיביים) לעומת משווקים פנסיוניים (להם יש זיקה למוצרים שהם מציעים).
ומה עם תחום המשכנתאות? האם ליועץ בבנק - המשמש במרבית המקרים כאורים ותומים של הלווים בעסקה הפיננסית הגדולה בחייהם - אין זיקה למוצר שהוא מציע? האם הוא רואה לנגד עיניו את טובתו של הלקוח בלבד? האם יש לו זמן ורצון לבנות ללקוח משכנתא התואמת במדוייק את יכולותיו וצרכיו ושתהיה גם החסכונית ביותר עבור הלקוח? או שמא הוא נמדד גם על פי מספר וגודל התיקים שהוא מוכר ורווחיותם לבנק?
לדעתנו, התואר הנכון לבנקאי שמוכר לכם משכנתא הוא "משווק משכנתאות". משווק, להבדיל מיועץ, יכול להשתמש במשפטים כמו "לא כדאי למחזר את המשכנתא, כי כבר שילמתם את רוב הריבית ונשאר לשלם כמעט רק את הקרן", או- "לא כדאי למחזר את המשכנתא, כי יש קנס פרעון גדול" – משפטים שלקוחותינו נתקלו בהם שוב ושוב, אבל לאחר ייעוץ מתאים - מחזרו את המשכנתא וחסכו בין עשרות למאות אלפי שקלים.
ד"ר גוגל: האינטרנט אכן אכן מלא במידע, אבל השאלה עד כמה המידע באמת מובן על ידי אדם מהישוב שאין זה עיסוקו, וגם עד כמה באמת יודעים לעשות בו שימוש נכון ומותאם ספציפית לנתוני המשפחה. בעיסקה כל כך מהותית, שכל טעות בה יכולה להתבטא בהבדל של עשרות ומאות אלפי שקלים, לא בטוח שכדאי - למי שאין הכשרה פיננסית מתאימה - לתפוס עצמאות דווקא כאן.
בסך הכל להתמקח על הריבית: העניין הזה הוא אולי החשוב ביותר - משכנתא זה לא רק ריבית. האמת היא, שלהבדלים הקטנים בין הריביות שניתן להשיג בבנק זה או אחר אחרי מיקוח קצר או ארוך, יש השפעה קטנה יחסית על העלות הכוללת של המשכנתא.
ההשפעה הגדולה והחשובה יותר היא בתמהיל המשכנתא: אילו סוגי הלוואות יש בה (צמודות או לא צמודות למדד, ריביות קבועות או משתנות, פרקי הזמן של כל סוג הלוואה, החלק היחסי של כל סוג מתוך סך כל המשכנתא וכו').
הפאזל הזה, כשהוא ניבנה נכון ובהתאמה ליכולות ולצרכים הנוכחיים והעתידיים של המשפחה, תוך בחינת תרחישים שונים של השפעת שינויי ריבית ומדד על רמת הסיכון הגלומה ועל גובה ההחזר החודשי – עושה הבדל גדול גם בעלות הכוללת של המשכנתא (כמה באמת מחזירים בסך הכל) וגם ביכולת המשפחה לעמוד בה לאורך זמן בראש שקט.
משווק המשכנתא בבנק לא מבצע בדרך כלל ניתוח מעמיק של המשפחה העומדת מולו, ובניית המשכנתא מתבצעת באופן די סטנדרטי על בסיס ההכנסה הפנוייה כיום וגובה ההחזר המבוקש, ברוב המקרים בתמהיל שליש שליש שליש, שוודאי אינו נכון עבור כל המשפחות.
יועץ משכנתאות חיצוני טוב ייכנס לעובי הקורה של נתוני המשפחה, כגון:
- האם קיימים נכסים פיננסיים אחרים ועתידיים (מה המינוף המתאים למשפחה?),
- צפי לשינויים בהכנסות (קידום בעבודה?) או בהוצאות (ילד נוסף?),
- צפי לכספים עתידיים (קרנות השתלמות? ירושות?),
- צורך בחסכון ליעדים אחרים וכו' –
וישתמש בהם לצורך בניית תמהיל משכנתא שבאמת מותאם באופן הנכון (וגם החסכוני) לצורכי המשפחה וליכולותיה.
בנוסף, כאשר אתם מקבלים הצעה למשכנתא, וודאו כי היועץ יודע לענות לכם על השאלות הבאות:
- עד כמה ההחזר החודשי יציב או ישתנה לאורך השנים ?
- לאיזה סיכונים חשופה המשכנתא ? למשל, מה יקרה במצב של שינויים עתידיים בריבית, שינויים באינפלציה וכדומה והאם רמת הסיכון הגלומה מתאימה לאופייכם.
- עד כמה המשכנתא גמישה לשינויים שאולי אנחנו כבר יודעים שנרצה לעשות בעתיד ? לדוגמא, להחזיר חלק ממנה עם סכום כסף שיתקבל בעוד כמה שנים, או להקטין את ההחזר החודשי לאחר שיתווסף ילד למשפחה וכדומה.
שימו לב ! - לפעמים דווקא משכנתא שברגע לקיחתה נראית זולה יותר טומנת בחובה סיכונים גדולים שאינם מתאימים לכם ועלולים לחזור בעתיד כמו בומרנג.
גם בייעוץ חיצוני - אל תתפתו למי שרק מבטיח להשיג לכם את הריבית הכי נמוכה – דרשו התייחסות וניתוח לכל השאלות החשובות שהוזכרו כאן, כדי שתוכלו לחיות בשלום עם המשכנתא לאורך שנים, ולדעת שהיא אכן תפורה לצרכים שלכם.
